Philippe VERNIMMEN & Sandra de CLERCQ, Geassocieerde notarissen te Sint-Genesius-Rode

 

Philippe VERNIMMEN & Sandra de CLERCQ

Geassocieerde notarissen te Sint-Genesius-Rode

Bieden onder ‘gesloten omslag’ of openbare verkoop: wat is het verschil?

11 augustus 2021

Het spel van bieden en opbieden is populair. De openbare verkoop heeft de jongste jaren een ware boost gekregen door de komst van Biddit, het online platform van de notarissen. Maar zo’n openbare verkoop is niet te verwarren met een andere populaire verkoopmethode: het bieden onder gesloten omslag, ook wel eens de ‘pre-sale’ methode genoemd. Een woordje uitleg.

Openbare verkoop versus verkoop ‘onder gesloten omslag’

Een openbare verkoop is een verkoop waarbij de kandidaat-kopers openbaar (fysiek of online) bieden op een pand. Een openbare verkoop gebeurt volgens vaste regels en onder de begeleiding van een notaris. Biedingen worden aangemoedigd door het instellen van een ‘instelprijs’.

Wie aan een stoffige cafézaal denkt bij de woorden ‘openbare verkoop’ is eraan voor de moeite. Openbare verkopen kunnen vandaag volledig digitaal gebeuren dankzij Biddit.

Bieden onder gesloten omslag is een verkoop waarbij kandidaat-kopers elk op een vast bezoekmoment een pand bezoeken en vervolgens een beperkte termijn krijgen om een bod te doen. De bezoekdagen en de organisatie gebeuren in de praktijk vaak via een vastgoedkantoor. Het is gebruikelijk dat er bij zo’n verkoop een minimale richtprijs gepubliceerd, zodat kandidaat-kopers hun kansen kunnen inschatten en weten in welke richting ze best bieden.

Blind bieden of niet blind bieden

De openbare verkoop is een spel van bieden en opbieden. Bij een openbare verkoop gebeurt dat volledig transparant. Iedereen kan fysiek (of online) zien hoeveel er geboden wordt. Ook de toewijzing van het pand aan een kandidaat-koper gebeurt openbaar. De identiteit van de bieders blijft wel geheim.

Dat is niet het geval bij bieden onder gesloten omslag. De naam zegt het al: de biedingen gebeuren aan de hand van gesloten omslagen die de kandidaat-kopers overhandigen aan de verkoper (of een vastgoedmakelaar). Bij een zo’n verkoop weet je dus niet hoeveel biedingen er zijn, of wat de hoogste bieding is. Er is dan per definitie geen sprake van ‘opbieden’.  

Wie wordt de koper?

Bij een openbare verkoop kan de verkoper niet zomaar vrij een kandidaat-koper kiezen. De notaris wijst het pand toe aan de kandidaat-koper die het hoogste bod uitbrengt. In principe toch, want de verkoper heeft nog altijd het recht om het bod te weigeren als hij het te laag zou vinden.

Dit is niet het geval bij de verkoop ‘onder gesloten omslag’. Het zou logisch zijn dat de verkoper in zee gaat met de kandidaat-koper die het hoogste bod uitbrengt, maar hij is daar niet toe verplicht. Wil hij om één of andere reden toch niet voor het hoogste bod gaan, dan kan dat perfect.

Ook voor de verkoop onder gesloten omslag gelden er wettelijke regels en één van de regels is dat de koper vooraf geïnformeerd wordt over de werkwijze. Zo mag de verkoper niet het onderste uit de kan halen om de kandidaat-kopers tegen elkaar uit te spelen. Dan is er immers geen sprake meer van bieden onder gesloten omslag, maar wel van een mogelijke openbare verkoop…

De kosten

De aankoopkosten en de termijn die je hebt als koper om deze kosten te betalen zijn een belangrijk aandachtspunt. Wie deelneemt aan een openbare verkoop of verkoop onder gesloten omslag moet zeker zijn van zijn financiële mogelijkheden.

Bij een openbare verkoop moet je de aankoopprijs na zes weken betalen, te rekenen vanaf het ogenblik dat de toewijzing definitief is. Het voordeel is wel dat de procedure zeer snel is. Na zes weken kan je het pand al betrekken. Alle noodzakelijke wettelijke controles gebeuren voor het pand te koop wordt gezet.

Met een opschortende voorwaarde in je bod, kan je de verkoop nog ongedaan maken als blijkt dat je geen krediet kan bekomen van de bank. Maar bij een openbare verkoop en het bieden onder gesloten omslag kan je niet altijd gebruik maken van zo’n voorwaarde. Raadpleeg dus altijd eerst de algemene voorwaarden die verbonden zijn aan de verkoop van een pand, en beslis dan of het haalbaar is alvorens je begint te bieden!

Een verkoop ‘onder gesloten omslag’ is een klassieke, ‘onderhandse verkoop’. Het is gebruikelijk dat je als koper een waarborg betaalt bij het tekenen van het compromis. De integrale koopprijs betaal je bij de tekenen van de akte. De korte termijnen van de openbare verkopen gelden hier dus niet, maar dat neemt niet weg dat je voldoende aandacht moet besteden aan de formulering van je bod.

Bezoekdagen

Bij openbare verkopen worden de panden drie tot vier weken op voorhand gepubliceerd. Dit laat kandidaat-kopers de tijd om zelf hun bezoeken in te plannen. Ze nemen hiervoor de tijd die ze nodig hebben.

Dit is vaak niet het geval bij verkopen onder gesloten omslag. Meestal geldt hier een vaste bezoekdag met een vast tijdslot waarin de kandidaat-koper zijn bezoek kan organiseren.

Tijd is vaak een goeie raadgever, maar hou in het achterhoofd dat je bij het bieden onder gesloten omslag maar weinig tijd krijgt om te beslissen. Ben je niet zeker van je stuk of heb je geen antwoord gekregen op al je vragen? Dan bied je beter niet.

Bod = altijd bindend!

Bij iedere verkoop geldt één belangrijke regel: eenmaal geboden, ben je gebonden. Ga ervan uit dat een bod uitbrengen betekent dat jij eigenaar kan worden van het pand. Ook bij biedingen onder gesloten omslag is het verstandig om je bod te beperken in de tijd. Zo ben je niet eindeloos gebonden. Informeer je op voorhand ook over de juridische staat van het goed: stedenbouwkundige inlichtingen, EPC, eventuele lasten die gelden… Laat je niet onder druk zetten. En dan… bieden maar!

Bron: Fednot